Faut-il payer les loyers commerciaux pendant Covid-19 ?

1. Textes spéciaux parus

• Loi d'urgence du 23 mars 2020 (n°2020-290).
  
• Ordonnance du 25 mars 2020 (n°2020-316).
  
• Décret du 30 mars 2020 (n°2020-371).

2. Contrats concernés

Locaux professionnels et commerciaux.

3. Entreprises concernées

• La loi d'urgence vise les microentreprises, c'est à dire les entreprises de moins de 10 personnes et dont le chiffre d'affaires annuel ou le total du bilan n'excède pas 2 millions d'euros (décret du 18 décembre 2008 n°2008-1354).
• L'ordonnance du 25 mars 2020 renvoie aux personnes susceptibles de bénéficier du fonds de solidarité au sens d'une autre ordonnance (n°2020-317), laquelle est détaillée par le décret du 30 mars 2020 qui détermine ces personnes comme étant :

o résidentes fiscales françaises ;

o ayant débuté leur activité avant le 01/02/2020 ;

o n'étant pas en cessation de paiement déclarée au 01/03/0220 (un autre dispositif étant applicable pour les entreprises en procédure collective) ;

o dont l'effectif est inférieur ou égal à 10 salariés ;

o dont le chiffre d'affaires constaté lors du dernier exercice clos est inférieur à 1 million d'euros ;

o dont le bénéfice imposable (augmenté des sommes versées au dirigeant) est inférieur ou égal à 60 000 euros au titre du dernier exercice clos ;

o dont le dirigeant majoritaire n'est pas titulaire, au 01/03/2020, d'un contrat de travail à temps complet ou d'une pension de vieillesse et n'a pas bénéficié entre le 01/03/2020 et le 31/03/2020, d'indemnités journalières de sécurité sociale d'un montant supérieur à 800 euros ;

o qui ne sont pas contrôlées par une société commerciale et lorsqu'elles contrôlent une ou plusieurs sociétés commerciales, le total des seuils mentionnés ci-dessus ne sont pas dépassés.

4. Loyers concernés

Loyers dont l'échéance de paiement intervient entre le 12/03/2020 et l'expiration d'un délai de deux mois après la date de cessation de l'état d'urgence sanitaire, soit - sauf prorogation - jusqu'au 24/05/2020.

5. Mesures prises

Ces loyers ne sont ni annulés, ni reportés dans des conditions précises. Simplement les sanctions en cas de non-paiement sont neutralisées : aucune pénalité financière, intérêt de retard, dommages-intérêts, astreinte, clause résolutoire, clause pénale, déchéance ou activation des garanties ou de cautions ne peut être mis en oeuvre. Il s'agit d'une autorisation de payer en retard.

6. Pour les entreprises non concernées par ces textes spéciaux

D'autres dispositions légales peuvent néanmoins s'appliquer :

• Si le commerce a fait l'objet d'une fermeture imposée, la force majeure, définie comme l'évènement imprévisible et irrésistible qui empêche l'exécution du contrat, pourrait justifier une annulation des loyers. Pour ces mêmes motifs, l'absence de délivrance par le bailleur pourrait justifier le non-paiement des loyers en application du principe d'exception d'inexécution.
• Si les conditions d'exécution du contrat, sans être impossibles, sont rendues excessivement onéreuses pour une partie, alors une renégociation amiable, ou judiciaire pourrait être envisagée en application de l'imprévision.
• Un accord amiable entre les parties est toujours possible. C'est ainsi par exemple, que dès le 16 mars 2020, le Conseil National des Centres Commerciaux a invité les bailleurs à suspendre la mise en recouvrement des loyers ou à autoriser le paiement mensuel.

Pour en savoir plus

Ondine Prévoteau, avocat associé, Bignon Lebray, département immobilier, en charge de l'immobilier commercial. Elle conseille tant des holdings, des foncières et des SCI propriétaires, que des sociétés preneuses dans leurs relations locatives. Elle a développé, en lien avec les autres départements du cabinet, une expertise dans l'accompagnement juridique global de projets.