Les clauses pièges d'un bail commercial

En partie d'ordre public (art. L.145-1 et suivants du Code de Commerce) et en partie soumis à la liberté contractuelle, impacté par des réformes successives (Loi Pinel du 18 juin 2014, loi Alur du 24 mars 2014, loi Elan du 23 novembre 2018) et régulièrement précisé par des évolutions jurisprudentielles, le régime juridique applicable aux baux commerciaux est extrêmement complexe.

Pointons ici quelques clauses piégeuses de ce contrat pas comme les autres.

La destination des lieux

La clause de destination consiste à circonscrire les activités que le bailleur autorise dans les lieux loués. Elle est par nature restrictive : tout ce qui n'a pas été expressément autorisé est interdit. La destination peut être modifiée en cours de bail via une procédure spécifique d'adjonction d'activités connexes ou complémentaires ou encore, de despécialisation partielle ou totale. Mais cette action se fait sans garantie d'autorisation et, souvent, moyennant une augmentation du loyer.

Certains usages vont permettre de déroger aux dispositions légales relatives à la durée du bail. Il s'agit des locaux monovalents (construits en vue d'une seule utilisation comme par exemple un cinéma, un hôtel, etc.), des locaux à usage exclusif de bureaux et des locaux de stockage.

La durée

Un bail commercial doit avoir une durée minimum de 9 ans et doit prévoir la possibilité pour le locataire de donner congé tous les 3 ans (bail 3/6/9). Le bail peut être signé pour une durée supérieure à 9 ans et, dans cette hypothèse, les parties peuvent déroger à la faculté de résiliation triennale, tout en écartant d'office la règle du plafonnement du loyer au moment du renouvellement.

La durée influence la forme du bail : si le bail est conclu pour une durée supérieure à douze ans, il devra être passé en la forme authentique et être publié au service de la publicité foncière pour être opposable aux tiers.

Le loyer

Le loyer initial est librement fixé par les parties. En cours de bail, il peut faire l'objet d'une demande de révision après une période d'application de 3 ans. Le loyer peut être soumis à une clause d'indexation (clause d'échelle mobile) qui doit être conforme aux dispositions du code monétaire et financier (art. L.L112-1 et L.112-2), à savoir notamment que :

• l'indice doit être en relation directe avec l'objet du contrat (ici l'ILC - Indice des Loyers Commerciaux) ;
• la période de variation de l'indice ne doit pas être supérieure à la durée s'écoulant entre chaque révision (généralement annuelle, mais librement choisie) ;
• l'indexation doit jouer librement, à la hausse comme à la baisse, sans plancher ni plafond.

La présence d'une clause d'indexation ouvre la possibilité de demander la révision du loyer lorsque par l'effet de cette clause, le loyer a augmenté ou diminué de plus du quart. En revanche, en présence d'une clause recette (loyer variable en fonction du chiffre d'affaires du preneur), le mécanisme de révision est écarté.

La résiliation

Le bail ne cesse pas de plein droit à l'arrivée du terme. Soit un congé est signifié, soit le bail se poursuit par tacite prolongation. Le congé du bail peut être donné :

• si le bail est en cours : pour le terme du bail, avec un préavis de 6 mois ;
• si le bail est en tacite prolongation : à tout moment, avec un préavis couvrant la fin du trimestre civil en cours majoré de 6 mois.

Le renouvellement

Une demande de renouvellement peut être signifiée par le preneur soit dans les 6 mois précédent l'expiration du bail, soit à tout moment en tacite prolongation. En ce cas, elle prend effet le 1^er jour du trimestre civil suivant sa signification, mais ouvre au bailleur un délai de 3 mois pour accepter ou refuser le renouvellement. Le bailleur devra quant à lui signifier un congé (dans les conditions vues ci-dessus), portant offre de renouvellement ; le preneur n'étant encadré par aucun délai pour apporter une réponse.

Le renouvellement se fait aux clauses et conditions du bail expiré, sauf la durée qui est obligatoirement de 9 ans et sauf le montant du loyer dont la fixation répond à une procédure très encadrée, au cours de laquelle chaque partie peut revenir sur son souhait de renouveler le bail.

Litiges

Le tribunal compétent est le tribunal de grande instance du lieu de situation de l'immeuble. Le délai de prescription est de deux ans pour les actions impliquant l'application du statut. Les actions mettant en jeu le droit commun du bail sont soumises à la prescription de droit commun (5 ans).

Pour en savoir plus

Ondine Prévoteau, avocat associé, Bignon Lebray, département immobilier, en charge de l'immobilier commercial. Elle conseille tant des holdings, des foncières et des SCI propriétaires, que des sociétés preneuses dans leurs relations locatives. Elle a développé, en lien avec les autres départements du cabinet, une expertise dans l'accompagnement juridique global de projets.