Droit fiscal : possibilités de défiscalisation des immeubles de rapport

Le choix de l'option à l'IS ou à l'IR est donc crucial et dépend de la situation des intéressés et des objectifs poursuivis. Une analyse binaire des deux régimes n'est donc pas envisageable, et cet article ne pourra vous dispensez de vous faire accompagner par un expert de la fiscalité pour ne pas vous tromper lors de l'acquisition de votre bien et la cession de celui-ci.

L'immobilier, du fait de sa fixité attire l'appétit du fisc français qui en a fait un objet hautement fiscalisé. C'est aussi le cas des revenus tirés de la location d'un immeuble situé à l'étranger, en cas d'absence de convention fiscale avec le pays étranger, les revenus fonciers issus d'investissements locatifs étranger sont imposables en France. L'investissement locatif est donc soumis à une forte pression fiscale.

Il existe néanmoins des structures d'investissements permettant de réduire de façon significative le coût fiscal de sa détention et de sa cession.

La fiscalité d'un immeuble de rapport : opter pour l'IR ou l'IS ?

Nous nous focaliserons ici sur une comparaison entre un mode de détention par une personne physique imposée dans la catégorie des revenus fonciers (l'actif étant détenu directement ou au travers d'une SCI à l'IR) ou au travers d'une société à l'IS. Le format court de cet article ne nous permet pas d'entrer dans les détails des différents régimes existant pour les personnes physiques (Loi Malraux, dispositif Pinel, LMP (Loueur en Meublé Professionnel) et LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) qui peuvent permettre de réaliser certains objectifs de réduction du coût de détention).

L'investissement immobilier se caractérise par un fort coût d'investissement financé généralement par l'emprunt sur une période longue (20 ans en moyenne pour l'investissement locatif) et une rentabilité brute (hors fiscalité) souvent limitée sinon encadrée.

Les revenus locatifs sont donc ponctionnés de la mensualité d'emprunt dans la mesure où ils se trouvent également imposés, cette charge fiscale fait apparaître dans la plupart des situations, une trésorerie négative en phase d'investissement, sauf à réaliser un apport substantiel sur le prix d'acquisition de l'immeuble ou avoir une très forte rentabilité locative.

Ainsi, s'agissant d'une imposition en revenus fonciers, le revenu se détermine par différence entre les loyers encaissés et les charges admises en déduction (les frais de gestion et d'administration du bien, les impôts liés au logement, les dépenses de réparation et d'entretien⁽¹⁾ , les provisions pour charge, les charges locatives, l'indemnité d'éviction ou de relogement d'un locataire, les primes d'assurance et les intérêts et frais d'emprunt). Le tout se retrouve imposé au barème progressif de l'impôt sur le revenu, et aux prélèvements sociaux générant un fort coût fiscal de détention (hors abattements du régime microfoncier).

La détention au travers d'une société soumise à l'IS permet de limiter, voire annuler la fiscalité en phase d'investissement car le bénéfice fiscal permet de déduire des revenus locatifs les frais de notaires acquittés lors de l'acquisition (également déductible en régime LMNP) mais également les annuités d'amortissement du bien immobilier aboutissant dans de nombreuses situations à une forte réduction du bénéfice imposable voire la génération de déficits fiscaux sur la période d'investissement.

Le traitement fiscal de la plus-value immobilière lors de la cession

Néanmoins à la sortie de l'investissement la situation s'inverse. En effet, après 22 années de détention la plus-value réalisée par un particulier propriétaire direct (ou au travers d'une SCI à l'IR) se trouve totalement exonérée de l'IR (au taux de 19%) et des prélèvements sociaux (17,2%) au bout de 30 années de détention. En revanche la situation est totalement différente lorsque le bien est cédé par une société à l'IS qui est alors imposée au taux normal de l'IS (soit 25% ou au taux réduit de 15% pour les PME dans la limite de 38 120€ de bénéfice) sur une plus-value calculée par la différence entre la valeur de cession et la valeur nette comptable (ie nette des amortissements pratiqués) du bien immobilier à son bilan.

Ainsi au moment de la cession du bien immobilier (dans une hypothèse d'exonération de la plus-value pour la personne physique) le bénéfice obtenu sur la faible (absence) d'imposition à l'IS sur la période d'investissement se trouve partiellement neutralisée.

Obtenir le meilleur des deux mondes avec le démembrement de propriété

Ainsi, l'optimisation de la structure fiscale entre ces deux scenarios se trouve t'elle en combinant les deux régimes en localisant les flux de revenus dans la période d'investissement dans une société à l'IS et en assurant la cession de la propriété par la personne physique.

Ceci peut être réalisé par un démembrement de la propriété du bien immobilier ou de parts de société immobilière détenant l'actif aboutissant à attribuer l'usufruit temporaire (sur une période correspondant peu ou prou à la durée d'amortissement de l'emprunt) à une structure à l'IS et la nue-propriété à la personne physique ou à une société à l'IR. Il s'agit d'un volet complexe, volontairement simplifié dans cet article, pour donner, en quelques points, les avantages et les inconvénients de cette structure.

Attention, la mise en oeuvre de ce dispositif est délicate et ne peut être menée à bien que dans la mesure où :

• La justification économique de la structure mise en place peut être justifiée afin d'éviter un risque de requalification sur le terrain de l'abus de droit
• L'évaluation de l'usufruit temporaire et de la nue-propriété est justifiée et documentée.

Ce système vous permet de réduire vos impôts, c'est-à-dire de défiscaliser, ayant pour effet d'augmenter le rendement locatif de votre investissement. Ces avantages fiscaux obéissent à certaines règles dont il est important de connaitre les conditions pour éviter un redressement fiscal assorti de pénalités. La mise en oeuvre de telles structures reste délicate et doit être réalisée avec précision.

Pour aller plus loin

Cyril Maucour avocat fiscaliste et fondateur de AlterTax Avocats. Expert en matière de fiscalité internationale et de prix de transfert conseille et d'accompagne les sociétés françaises dans leur déploiement à l'international en leur apportant une expertise spécifique sur les régimes fiscaux étrangers.

[1] Cependant les travaux de construction ou d'agrandissement ne peuvent être réduit de votre revenu foncier.