Abandon de loyer: le crédit d'impôt impossible ?

Introduit par l'article 20 de la loi de finances pour 2021, ce crédit d'impôt vise à encourager les bailleurs à abandonner le loyer du mois de novembre 2020, mois qui correspond à une période du deuxième confinement, au bénéfice de locataires particulièrement affectés par la Covid-19. Le crédit d'impôt s'applique aux abandons de loyers consentis au plus tard le 31 décembre 2021. Si la définition des bailleurs éligibles est la plus large possible, les choses se compliquent grandement lorsqu'il s'agit des locataires.

Les bailleurs éligibles

Bénéficient du crédit d'impôt les bailleurs personnes physique ou morales. S'agissant des personnes morales, sont éligibles aussi bien les sociétés fiscalement transparentes comme les SCI ou les SCPI, le crédit d'impôt bénéficiant alors à leurs associés à hauteur de leur participation, que les sociétés assujetties à l'impôt sur les sociétés, voire même les sociétés exonérées de cet impôt comme les SIIC ou les OPCI. Le bailleur ne doit toutefois pas être une entreprise en difficulté au 31 décembre 2019 au sens de la réglementation européenne, cette notion étant appréciée de manière extensive ainsi qu'il est précisé ci-dessous.

Le crédit d'impôt

Le crédit d'impôt est égal à 50% du loyer abandonné au titre du mois de novembre 2020. Il pourra s'imputer sur l'impôt sur les sociétés ou le revenu 2020 ou 2021 selon que l'abandon a été consenti en 2020 ou 2021 ou sur l'impôt sur les sociétés dû au titre de l'exercice en cours au jour où l'abandon a été consenti. Au cas où aucun impôt ne serait dû ou au cas où le crédit d'impôt ne pourrait être utilisé en totalité faute de revenus taxables suffisants du bailleur, il en résulterait un remboursement total ou partiel de la part du Trésor, y compris au profit des sociétés totalement exonérées d'impôt sur les sociétés.

Conformément à l'objectif poursuivi, pour permettre au bailleur de bénéficier de ce crédit d'impôt, les locaux loués doivent avoir fait l'objet d'une interdiction d'accueil du public au cours du mois de novembre 2020 ou, à défaut, le locataire doit exercer une activité particulièrement affectée par la pandémie et visée par le décret 2020-371 du 30 mars 2020 : transport, tourisme, hôtellerie, culture, sport, évènementiel...

Mais au-delà de cette condition simple, la loi en impose de nombreuses autres qui sont beaucoup plus difficiles à vérifier :

- Le locataire ne doit pas avoir été une entreprise en difficulté au 31 décembre 2019 au sens de la réglementation européenne. Une entreprise en difficulté au sens de cette réglementation peut être une entreprise qui a des pertes cumulées supérieures à la moitié de son capital social ou encore un ratio de couverture d'intérêt inférieur à 1,0. Il appartient donc au bailleur d'obtenir de son locataire les informations financières lui permettant d'effectuer les vérifications nécessaires.

- Le locataire ne doit pas avoir plus de 5 000 salariés. Ce chiffre est apprécié au niveau du groupe auquel il appartient, en ce compris les salariés situés à l'étranger. Le calcul n'est pas toujours aisé. Précisions que si le locataire appartient à un groupe de plus de 250 salariés, le montant du loyer abandonné servant au calcul du crédit d'impôt de 50% est plafonné aux 2/3 du montant du loyer de novembre 2020.

- Le locataire ne doit pas être en liquidation judiciaire au 1er mars 2020.

- Un même locataire ne peut pas bénéficier d'abandons de loyers ouvrant doit à un montant cumulé de crédits d'impôt au bénéfice d'un ou plusieurs bailleurs de plus de 800 000 euros.

- Enfin, au cas où le locataire serait lié à son bailleur par des liens familiaux ou capitalistiques, le bailleur devra en plus justifier des difficultés de trésorerie du locataire.

Obtenir du locataire une attestation selon laquelle il satisfait à toutes les conditions permettant à son bailleur de bénéficier d'un crédit d'impôt est une précaution utile mais pas suffisante au regard de la loi. En effet, une telle attestation n'empêcherait pas les services fiscaux de remettre en cause le crédit d'impôt dont a bénéficié le bailleur si ses conditions d'octroi n'étaient pas satisfaites. Il faut donc espérer que l'administration fiscale fera preuve de mansuétude dans tous les cas où les conditions qui doivent être remplies par le locataire sont difficiles à vérifier par le bailleur.

Enfin, compte tenu de la nature des conditions posées pour le locataire (effectifs, montant des abandons), cette mesure ne devrait concerner que les abandons au bénéfice de locataires n'appartenant pas à un grand groupe et pour autant qu'ils n'aient pas été en difficulté financière dans une période touchée par les grèves et le mouvement des gilets jaunes, ce qui devrait malheureusement réduire le nombre des prétendants.

Pour en savoir plus

Olivier Mesmin, avocat associé co-responsable du département droit fiscal du cabinet Bryan Cave Leighton Paisner et Managing Partner du bureau de Paris

Christine Daric, avocate associée co-responsable du département droit fiscal du cabinet Bryan Cave Leighton Paisner