L'impact de la crise sanitaire sur l'immobilier d'entreprise : le point de vue de Frédéric Ducourau

Émergence de nouvelles tendances, modification des usages, incidence sur les prix... La crise sanitaire a indéniablement modifié le paysage de l'immobilier d'entreprise en France. De là à parler de révolution dans le secteur, il n'y a plus qu'un pas.

Ajustement des surfaces, mise en place de nouveaux concepts en anticipation de l'évolution des usages... près d'un an après l'apparition de la pandémie, les professionnels de l'immobilier d'entreprise évoquent des scénarios de sortie de crise, et se projettent d'ores et déjà dans l'après-Covid. Le point sur le sujet avec Frédéric Ducourau, notaire collaborant depuis plus de 20 ans avec Alexandre Moreau-Lespinard dans la région d'Arcachon.

L'immobilier d'entreprise face aux enjeux de la crise sanitaire

La généralisation du télétravail ne fait pas que des heureux. Près d'un an après le premier confinement, le télétravail s'est traduit par des milliers de mètres carrés de bureaux complètement désertés, ce qui n'est pas pour arranger les affaires des professionnels de l'immobilier d'entreprise. Aujourd'hui, les acteurs du secteur savent être à une croisée des chemins. Sous l'effet de la pandémie mondiale, 2020 a été la plus mauvaise année qu'a vécu le secteur de l'immobilier d'entreprise en 20 ans : baisse de 42% des investissements et de 45% des prises à bail ! Mais tout n'est pas perdu pour autant... Pour Frédéric Ducourau, si la crise sanitaire a acté la généralisation du télétravail, elle a aussi initié une réflexion profonde chez les professionnels du secteur, plus précisément sur la transformation des immeubles d'entreprise. Aujourd'hui, la priorité est à l'optimisation des surfaces : des mètres carrés en moins, mais mieux exploités.

Crise sanitaire = nouvelles tendances en immobilier d'entreprise

La crise sanitaire a naturellement causé des incertitudes dans l'immobilier d'entreprise. En cause : la modification des usages des bureaux qui a, à son tour, fait émerger de nouvelles tendances. Mais lesquelles ? Pour Frédéric Ducourau, le principal changement concerne les critères de recherche, un constat confirmé par une enquête menée auprès de 500 professionnels par le groupe SeLoger. Pour celle-ci, la moitié des professionnels sont aujourd'hui plus sensibles au budget, mais aussi à la superficie des biens, qui connaît une tendance baissière pour les bureaux et les commerces. En revanche, elle continue d'être haussière pour les locaux d'activité. Au-delà du budget et de la superficie, Frederic Ducourau note l'importance toute nouvelle désormais accordée à la localisation des bureaux.

Rabattre les cartes de l'offre du secteur

A coup de nouveaux concepts, les professionnels du secteur tentent une approche d'anticipation, le but étant de s'adapter, au mieux, à l'évolution des usages. Outre les nouveaux concepts, la nouvelle approche inclut également l'aspect contractuel, tenu d'être plus souple que d'habitude pour mieux répondre aux attentes des professionnels. Concrètement, il s'agit de proposer des alternatives plus intéressantes au bail traditionnel : occupation partielle, bail à durée réduite, sous-location... Pour maximiser son potentiel, Frédéric Ducourau est d'avis que l'immobilier d'entreprise doit devenir plus modulable, plus mixte. On assistera ainsi à l'émergence d'immeubles tertiaires spécialement pensés pour être multiusage, capables d'accueillir aussi bien des bureaux que des logements mais aussi des commerces ou encore des hôtels. Si on assiste à la généralisation du télétravail consécutive aux confinements, c'est principalement pour des raisons sanitaires. Si la vie au bureau doit reprendre normalement, ça ne sera pas sans une prise en considération sérieuse des préoccupations liées à la santé des collaborateurs. Le bien-être des usagers est appelé à être au coeur du « nouvel » immobilier d'entreprise (gestion des flux, qualité de l'air, certifications environnementales...). Les confinements ont par ailleurs fait naître un nouveau besoin : celui d'espaces ouverts sur l'extérieur : terrasses, jardins, rampes végétalisées...

Vers la rationalisation des surfaces

Nous vous le disions, les professionnels de l'immobilier d'entreprise penchent vers moins de mètres carrés, mais des mètres carrés mieux exploités. Cela se traduit par des surfaces qui, bien que plus petites, sont capables de fournir plus de services. Cela passe logiquement par une rationalisation des surfaces des bureaux et autres locaux commerciaux. Une rationalisation qui est synonyme d'un maximum de services offerts sur le moins de superficie possible. D'ores et déjà, on assiste à l'émergence de projets d'immeubles d'entreprise mettant clairement l'accent sur le volet services, incluant des espaces bien-être, une conciergerie, des salles de fitness et de détente, des espaces de restauration...

Immobilier d'entreprise : baisse des prix ou nouvelles opportunités d'affaires ?

S'il est une certitude, c'est bien celle des doutes que fait planer la pandémie sur l'immobilier tertiaire. Aujourd'hui, les professionnels du secteur sont partagés entre optimisme et attentisme. Alors que certains redoutent la recrudescence des offres synonymes de baisse des prix, d'autres entrevoient de nouvelles opportunités de business, particulièrement au rayon des locaux d'activités et des entrepôts. C'est en tout cas ce que laisse penser l'enquête menée par le groupe SeLoger. En effet, pour Maïlys Rebora, porte-parole de SeLoger Bureaux & Commerces : « Pour l'immobilier de bureau, une décompression du marché accompagnée d'une baisse des prix et d'une hausse de l'offre sont anticipées. Du côté des locaux d'activité et des entrepôts, en revanche, on estime que la crise pourrait créer de nouvelles opportunités de business ». Cela nous amène naturellement à poser la question des prix : vont-ils être revus à la baisse ? Pour Frederic Ducourau, tout dépend de la demande. Si celle-ci a augmenté après le premier confinement, atteignant des records dans certaines régions pour l'immobilier tertiaire, elle a depuis diminué. En 2020, les bureaux ont accusé une baisse de rendement de 6%, stagnant à 4,04%. Idem pour les commerces, avec 55% de baisse de collecte, en raison des fermetures à répétition. Quelle est donc l'évolution des prix de l'immobilier d'entreprise ? Selon l'enquête de SeLoger, les prix de vente des bureaux et des locaux commerciaux ont baissé dans toute la France. En revanche, les loyers des bureaux ont plutôt augmenté, tandis que ceux des locaux commerciaux se sont stabilisés.