[Financement des PME] Comment financer les foncières grâce au crowdlending ?

Avec l'embellie que connaît le secteur immobilier en France, WeShareBonds reçoit de plus en plus de demande de financement de la part des foncières. Nous abordons dans cet article comment financer les foncières grâce au crowdlending.

Les foncières

Les foncières sont des sociétés dédiées à la gestion de patrimoine immobilier : que ce soient des actifs résidentiels ou commerciaux. Leurs revenus sont générés par la location ou la revente d’actifs immobiliers, leur activité de gestion pouvant même s’étendre à des activités plus complexes tels que la promotion immobilière.

Juridiquement il existe différentes formes (SIIC, SCPI…) de véhicules (cotés ou non cotés), mais globalement ces structures offrent la possibilité à des particuliers d’investir de manière diversifiée sur un sous-jacent immobilier, alors que les particuliers sont souvent limités aux actifs résidentiels. Il est possible de privilégier éventuellement une thématique (région, immobilier de bureaux, vignobles, viagers, boutiques). En effet, les sous-jacents ne manquent pas permettant de multiplier les approches. Elles offrent également des tickets d’entrée inférieure à la mise de fonds pour l’acquisition d’un actif à part entière.

Les rendements historiques sont significatifs, de 4% à 10% en moyenne, mais pour les véhicules non cotés la liquidité est parfois relative et il est généralement conseillé de s’inscrire sur des durées longues pour profiter à plein des perspectives de valorisation.

Cependant l’investissement dans une foncière n’est pas exempt de risque et pose l’épineuse question de la valorisation des actifs (qui peut-être parfois complexe, ne serait-ce que du fait de la prise en compte d’éléments fiscaux liés à l’imposition future sur des plus-values latentes). Si les actifs immobiliers ont une certaine résilience et conservent une valeur intrinsèque, dans un contexte de hausse des taux longs et de modifications structurelles sur l’immobilier commercial du fait de l’e-commerce, la valorisation in fine des actifs peut poser question (voir notre article Placements en 2018, plus-value ou objectif rendement ?).

Le crowdlending pour « jouer le secteur » immobilier

Qui dit immobilier dit cash-flow et rendement ce qui est compatible avec l’émission d’obligations. Ces actifs sont généralement financés sur des durées longues par les banques qui par ailleurs peuvent prendre des sûretés sur les actifs. Mais il peut être intéressant pour les promoteurs ou les gestionnaires de foncière de rajouter une tranche de financement en crowdlending non gagée, sur des durées plus courtes qui permettront de se substituer partiellement à un apport en fonds-propre – et d’éviter une ouverture du capital de la structure - et ne fera pas l’objet de prise de sûreté. Au-delà de l'acquisition des biens, elles peuvent également couvrir d’autres problématiques telles que des besoins en BFR ou plus-court terme liées à la phase de constitution du portefeuille d’actifs immobiliers, ou de « bridge » permettant mieux gérer la liquidité des actifs.

Du coté de l’investisseur le crowdlending permet des rendements nominaux comparables, de 4% à 10%, en s’inscrivant sur des durées plus courtes avec la possibilité d’obligations amortissables offrant une liquidité qui permettra de récupérer – sauf défaut - son capital de manière régulière.

C’est un moyen de miser sur une thématique immobilière, tout en évitant la problématique de la valorisation à terme du sous-jacent, pour prendre une optique plus financière fondé principalement sur le risque de défaut : la rémunération attendue étant fixé par le taux de l’obligation.

Au niveau de la diversification, cette dernière sera équivalente à un investissement en direct dans la foncière.

L’exemple de Soremi

L’exemple de Soremi illustre cette thématique. Cette foncière familiale a été créée en 1993 autour de la construction d’une résidence étudiante à Saint-Denis (93) en partenariat avec le Conseil Régional d’Ile-de-France. Elle s’est spécialisée dans la réalisation d’investissements patrimoniaux à long terme, et l’investissement à court terme de valorisation d’actifs (opérations de marchands de biens).

Cette foncière -détenue à part égale par ses deux gestionnaires - possédait un portefeuille des bureaux, des commerces, des logements et des entrepôts avec des locataires « corporate » tels que Geodis, PwC, SuitEtudes, Acadomia, Technip, ou le Conseil Général du 94, situés principalement en région parisienne. Soremi détenant certains biens immobiliers en direct et d’autres via des participations, minoritaires et majoritaires selon les cas, mais toujours gérés par Soremi, pour un total de 33.000 m² * environ.

La société qui possédait un actif net réévalué de l’ordre de 12 M€ a ainsi choisi d’emprunter 200,000€ sur WeShareBonds, partenaire de La Banque Postale, pour une durée de 36 mois in fine afin principalement de couvrir rapidement des problématiques de financement de BFR et accessoirement compléter de nouveaux investissements. Cette stratégie s’inscrivant par ailleurs parfaitement dans le cadre plus large de la gestion de ses ressources qui sont principalement destinées au remboursement des dettes financières liées aux actifs.