Crowdfunding : promotion immobilière vs. financement des foncières, pourquoi des rendements différents ?

Malgré les cycles, l’immobilier reste le placement préféré des français. L’historique long terme semble plutôt leur donner raison... Le «crowdfunding » n’échappe pas à cet engouement pour la pierre, au point que la thématique « immobilière » est devenue le canal le plus important du financement participatif (crowdlending & crowdfunding).

Il sera même bientôt possible d’investir par ce biais dans des opérations locatives. Il est également possible de miser sur ce secteur via le financement de sociétés foncières, tel que WeShareBonds le propose avec la foncière Soremi, pour des rendements de 5% à 6%/an.
Le cœur de l’offre disponible s’est cependant structuré autour d’opérations de promotion immobilière proposées par des plateformes spécialisées. A la clé des taux de rémunération affichés généralement au-dessus de 10%/an.

Pourquoi une telle différence entre les niveaux de rendements offerts ?

Foncières vs. Promotion : un « sujet immobilier » commun, des risques sensiblement différents

Au-delà des apparences, opérations de promotion immobilière et gestion d’une foncière relèvent de réalités et de risques très différents. Cela justifie dans la plupart des cas un différentiel de taux significatif.

Les foncières sont des sociétés dédiées à la gestion d’un portefeuille immobilier long-terme : que ce soient des actifs résidentiels ou commerciaux. Elles s’inscrivent avant tout dans une optique patrimoniale.

• Elles tirent des revenus récurrents et contractuels, générés par la location ou la revente d’actifs immobiliers (et dans certains cas marginalement d’opérations de promotion immobilière). Il est possible d’en analyser le portefeuille par catégorie d’usage (bureaux, résidentiel, commercial, voire vignoble ou actifs viagers), et par localisation (ville, région, pays…).
• L’investisseur dispose, a priori, d’une vue assez précise du niveau de valorisation des actifs, du taux de capitalisation loyer/valeur d’actifs, et de la sensibilité à une variation des taux d’intérêts. Idéalement le portefeuille sera suffisamment diversifié auprès de différents locataires, avec des actifs plus ou moins exposés à des retournements de marché (entrepôt de zone industriels vs. Immobilier résidentiel de centre-ville).
• Les fondamentaux (contrats locatifs, taux de capitalisation et prix retenu pour les actifs) devront cependant refléter la réalité du marché.

Les opérations de (re)financement relèvent avant tout d’une gestion actif/passif et d’arbitrage entre les différentes sources de financement : fonds propres, prêt bancaire ou financements alternatifs tels que le crowdfunding. Il s’agit d’une activité dont le risque est relativement maîtrisé, prévisible et normé. Elle s’inscrit dans une notion de récurrence et de gestion à long-terme, susceptible d’offrir (pour peu que l’utilisation de l’effet de levier soit raisonnée) un niveau de risque moyen et une rémunération en conséquence.

A l’inverse, les opérations de promotion immobilière (résidentiel, bureau, commerce) ou de marchand de biens, quoique relevant de la même thématique présentent un niveau de risque structurellement plus élevé (ce qui justifie les niveaux de rémunération bruts supérieurs). Souvent focalisées sur un seul projet sous-jacent via parfois une société adhoc (avec la garantie éventuelle du promoteur), ces opérations présentent un triple risque : exécution, commercialisation, liquidité. Elles s’inscrivent dans une optique de trading à court terme :

• Elles correspondent ainsi à des opérations commerciales complexes : gestion d’un chantier devant respecter un calendrier, un niveau de coût et de qualité. Par ailleurs elles sont soumises à une contrainte majeure de commercialisation : seule une quote-part commercialisée suffisante et à un niveau de prix acceptable permettra de déboucler l’opération in-fine, d’engranger une plus-value et de rembourser les différents partenaires financiers (banques, investisseurs).
• Faisant généralement appel à un fort effet de levier, elles utilisent des structures avec des niveaux de fonds propres souvent limités.
• Malgré les éléments permettant de conforter l’analyse (historique et savoir-faire du promoteur, niveau de taux de pré-commercialisation à date pouvant aller jusqu’à 100% dans le cas des logements sociaux), il s’agit avant tout d’une opération commerciale.

L’investisseur n’accède pas à des actifs réels existants (point pourtant généralement mis en avant par les amateurs d’immobilier). Dans certaines opérations de promotion, les investisseurs ne disposeront d’ailleurs que d’actions « de préférence » avec un prix de rachat fixé à l’avance prorata-temporis. Il sera activé en cas de déblocage de l’opération. Cela constitue en quelques sortes une promesse de quote-part du profit, mais ne constitue pas en tant que tel une créance ou une garantie de liquidité.

Même s’il existe des pare-feux (garantie financière d’achèvement), les promoteurs ne disposeront pas des fonds propres nécessaires pour faire face en cas de problème. En pratique les taux de défaut du marché sont certes jusqu’à présent plutôt favorables, mais le niveau élevé de risque induit justifie la prime offerte en termes de rendement.

Un écart de rémunération qui s’explique

Nous sommes donc ici face à deux métiers différents : d’un côté une gestion lissée d’un portefeuille d’actifs immobiliers long terme permettant de dégager une rentabilité à un chiffre, de l’autre des opérations de transaction à court terme offrant des profits à deux chiffres justifiant une rémunération plus conséquente des investisseurs.

Sur le long terme, demande soutenue, incitations fiscales fortes, possibilité de faire du levier et amélioration continue des conditions de financement ont entretenu rendement et activité du secteur à la hausse. Cela n’exclut pas les soubresauts et les retournements de marché. Dans ce cas, tous les acteurs ne sont pas également armés.

Lors des deux crises immobilières majeures de 1990 et de 2008, entraînées par une surchauffe du marché, une sur-anticipation de la demande réelle, et une hausse des taux détournant les investisseurs du secteur, les acteurs en première ligne : promoteurs, entreprises de BTP, banquiers, investisseurs courts terme (marchand de biens notamment) ont été les premiers impactés via des retournements de cycles assez violents et soudains.

Pour tenter d’illustrer cela, nous avons rassemblé des séries statistiques (2000-2018) relatives à l’activité des secteurs de la construction et de la promotion que nous avons repris dans un graphique (ci-dessous). Elle permettent de visualiser une situation en 2007 précédant la crise, avec des indicateurs au plus haut :

• Nombre de logements commencés sur 12 mois glissants, et stock estimé restant à mettre en chantier à des niveaux historiques.
• Pour les promoteurs : encours proposé à la vente en fin d’année, mises en vente et réservations de l’année au plus haut.
• Par ailleurs une augmentation très perceptible du taux d’annulation de programmes de logement.

Prémices à une chute brutale alimentée, par la hausse des taux. Quid de 2019… ?

Certes les cycles ont repris leur marche, souvent avec le soutien (jusqu’ici) indéfectible des politiques publiques, mais bien souvent le mal était fait pour nombre d’acteurs de la filière. Actuellement le régulateur bancaire (Bale III et Bale IV) semble d’ailleurs aller dans le sens d’une exigence de renforcement des fonds propres des promoteurs, dans le cadre du financement des opérations de promotion.

L’immobilier une thématique qui reste appréciée des investisseurs

Pour les particuliers intéressés par la problématique immobilière, le crowdfunding offre certains avantages :

• opportunité de mises de fonds plus réduites que pour un achat direct ou certaines SCPI et sans frais de transactions pour l’investisseur
• possibilité d’investir sur des durées relativement courtes, parfois de 18 mois
• activité pouvant être facilement appréhendée par les investisseurs  avec des données précises : programmes spécifiques, localisés avec des paramètres normés (nombre de m2, taux de commercialisation, prix/m2 etc…).

Du point de vue des plateformes, ces projets permettent souvent de structurer des montants importants (d’autant plus avec l’augmentation des seuils légaux pour le financement participatif), voir notre article Quand les institutionnels et les personnes morales investissent en Crowdlending.

WeShareBonds vous propose d’investir sur une entreprise de cette thématique via Soremi, une foncière dotée de 13,8M€ d’actif net réévalué qui emprunte à nouveau sur la plateforme de crowdlending via deux emprunts d’un montant global de 700k€ afin de financer son développement, avec des (taux proposés de 5% et 6% pour des durées de 36 à 48 mois).

A l’investisseur de garder à l’esprit que si au premier abord les différentes offres de crowdlending immobilier (promotion, foncières ou locatif) offrent des taux de rémunération sensiblement éloignés, il y a une explication objective : elles relèvent en fait de profils de risque fondamentalement différents.

Lire cet article sur le blog de WeShareBonds, partenaire de La Banque Postale, Crowdlending : promotion immobilière vs. foncières, pourquoi des rendements différents ?