Est-il obligatoire de créer une Société Civile Immobilière pour acheter les locaux de son entreprise ?

Deux choix s'offrent à vous pour l'achat de vos locaux : soit votre entreprise les acquiert en son nom, soit vous créez une société qui procèdera à cet achat. Les loyers versés par l'entreprise à cette nouvelle société permettront alors de régler les mensualités d'emprunt. Quel schéma retenir pour optimiser cette acquisition ?

Avant toute acquisition, il faut se pencher sur les modalités les plus à même de répondre à vos attentes.

Les avantages de la création d'une société ad hoc

La création d'une société tierce pour l'achat de vos locaux - que cela soit une SCI ou un autre type de société - présente plusieurs intérêts comme par exemple séparer la propriété immobilière professionnelle du reste de l'actif commercial et ainsi ne pas soumettre le bien immobilier aux risques d'exploitation.

Si la société d'exploitation devait un jour connaître des difficultés, voire être liquidée, le patrimoine immobilier demeure la propriété des associés de la société immobilière. Cela permet de :

conserver le bien et de le relouer en cas de cessation de l'activité commerciale,

faciliter une cession de la société d'exploitation en cas de repreneur qui ne disposerait pas des fonds suffisants pour acheter une société d'exploitation majoré d'un actif immobilier,

faciliter la transmission du bien immobilier (en cas de donation ou décès).

Dans le cadre d'une SCI, quel régime fiscal choisir ?

Le régime de droit commun : une SCI fiscalement transparente

L'imposition sur le bénéfice de la SCI est alors effectué au niveau de chacun des associés au prorata de sa part de détention dans le capital de la SCI. Chaque associé paiera donc au niveau de son impôt personnel l'impôt afférent à sa quote-part de bénéfice de la SCI.

S'agissant d'associés personnes physiques, ce régime fiscal s'avère plus avantageux lors de la vente du bien. Mais il est très lourd fiscalement pendant la phase d'acquisition des locaux.

Ce régime est avantageux lors de la vente du bien, car il permet de bénéficier de la fiscalité des personnes physiques sur la plus-value soit :

un abattement lié à la durée de détention du bien emportant une exonération totale d'impôt sur le revenu sur la plus-value après 22 ans et 30 ans pour les prélèvements sociaux ;

une imposition unique sur la plus-value au taux de 36,2 % (19 % d'impôt sur le revenu et 17,2% de prélèvements sociaux) + une surtaxe de 2 à 6 % si la plus-value excède 50 000 €.

Ce régime est par contre couteux pendant la phase d'acquisition des locaux du fait de l'absence de déductibilité d'un amortissement : seuls les intérêts d'emprunt et les charges liées à l'entretien et la gestion du bien sont déductibles.

La SCI paie de l'impôt sans disposer des liquidités généralement affectées au remboursement des mensualités de l'emprunt, ce qui conduit la plupart des entrepreneurs à faire opter leur SCI à l'impôt sur les sociétés.

La SCI opte pour l'impôt sur les sociétés

Cette option est avantageuse pendant la phase d'exploitation des locaux, car elle permet généralement une neutralité fiscale via la déductibilité d'une annuité d'amortissement sur les locau.

Par exemple, un immeuble commercial est acquis pour 1 M€ : chaque année, 40 000 € seront déduits en charges d'amortissement, auxquels s'ajoutent les intérêts d'emprunts et les frais engendrés par la gestion et l'entretien du bien. Ce qui aboutit généralement à une neutralisation du loyer perçu par la SCI (si les charges sont de 80 000 € et le loyer perçu de 80 000 €, il n'y a pas de bénéfice et donc pas d'impôt).

Mais, lors de la cession du bien par la SCI, la fiscalité sera importante pour deux raisons principales :

la plus-value est constituée par la différence entre le prix de cession du bien et sa valeur nette comptable (VNC = prix du bien - amortissement pratiqué), ce qui équivaut à soumettre à l'impôt les amortissements initialement déduits;

· la plus-value subit une double taxation : elle est taxée à l'impôt sur les sociétés au niveau de la SCI puis en cas de distribution aux associés du produit de cession, les associés sont eux même taxés à 30 % (" flat tax ").

En conclusion

Ce schéma d'acquisition via une SCI est intéressant, car il permet la création d'un patrimoine personnel financé par la société d'exploitation via le versement de loyers par cette dernière qui permettront de rembourser de l'emprunt de la SCI.

Hélas, fiscalement, la mise en place de cette SCI présentera un coût fiscal important lors de la revente du bien (SCI à l'impôt sur les sociétés) ou pendant la phase d'exploitation (SCI à l'impôt sur le revenu).

Toutefois, heureuse nouvelle, les désavantages fiscaux ci-avant rappelés peuvent être neutralisés en grande partie si l'entrepreneur étudie la question en amont, en paramétrant l'opération selon les meilleures options fiscales.