Cession d'entreprise : le réinvestissement dans des opérations immobilières est-il possible ?

Le dispositif fiscal connu sous le nom « d'apport-cession » ou encore « dispositif de remploi ou de réinvestissement » prévu à l'article 150-0 B ter du Code général des impôts peut être envisagé dans le cadre de développements de projets immobiliers précis. Bien qu'encadré par des conditions strictes et une certaine complexité, les dirigeants d'entreprise souhaitant se placer sous ce régime sont de plus en plus nombreux, incités en cela par les conditions actuelles du marché immobilier.

Un chef d'entreprise désireux de céder les titres de sa société dispose, en règle générale, de deux possibilités. Il peut privilégier une cession directe des titres de la société et être soumis immédiatement à un prélèvement forfaitaire unique de 30% (dit « PFU » ou encore « Flat Tax »). La seconde option consiste à différer l'imposition de la plus-value réalisée en apportant les titres de l'entreprise à une société holding préexistante ou constituée à cet effet, laquelle cède les titres reçus en apport généralement peu de temps après les avoir reçus (opération dite d'« apport-cession »).

Si ce mécanisme permet dans un premier temps de bénéficier d'un report d'imposition sur la plus-value d'apport des titres à la société holding, ce dernier prend logiquement fin lors de la cession des titres reçus et/ou apportés. Toutefois, l'imposition demeure différée si 60% du produit de cession des titres est réinvesti sous 2 ans dans une activité économique (investissement dans des PME, reprise d'une entreprise etc.).

L'éligibilité de l'immobilier en question

L'objectif affiché de ce mécanisme est de favoriser et soutenir le développement économique des entreprises. Cependant, aux yeux du législateur et de l'administration fiscale, l'investissement immobilier est généralement considéré comme une opération civile à caractère patrimonial et non commerciale donc théoriquement non éligible.

Pour autant, si les activités locatives (qu'elles soient nues ou meublées) sont exclues de ce dispositif, d'autres opérations immobilières peuvent en faire partie, sous réserve d'être réalisées dans des conditions bien encadrées. C'est le cas notamment des opérations dites de marchand de biens ou « Value-Add » qui se caractérisent par une durée de portage de l'actif assez courte, accompagnée très souvent de travaux importants de rénovation. Ce type d'opérations peut alors être considéré comme éligible au dispositif de réinvestissement de l'article 150-0-B ter sous réserve qu'elles soient pour l'investisseur habituelles ou aient vocation à l'être.

Des conditions de marché favorables à ces nouveaux entrants

Dans un marché immobilier relativement atone et affecté par la hausse brutale des taux de financement, l'arrivée de ces acteurs disposant de fonds propres conséquents et souhaitant se déployer rapidement est sans aucun doute une bonne nouvelle. Ces derniers ont en effet animé le marché, créant la compétition et raflant de nombreux appels d'offres.

L'immobilier parisien en particulier semble retenir l'attention de ces nouveaux entrants. Au-delà de l'attrait de la belle pierre, la correction des prix constatée sur le marché au cours des deux dernières années offre en effet des perspectives de création de valeur intéressantes pour les opérations éligibles au dispositif. Des opérations qui ne semblent pas à ce jour menacées par le législateur, ni par les perspectives du marché immobilier, de sorte qu'elles devraient avoir encore quelques beaux jours devant elles.