La négociation du bail commercial
Publié par Me Anne-Laure Fonade et Me Sandy Wirtz le - mis à jour à
La négociation du bail commercial est une étape importante, car vous vous engagez pour plusieurs années. Le législateur a prévu des clauses protectrices du locataire, mais de nombreux éléments restent négociables.
La durée du bail
La durée d'un bail commercial ne peut être inférieure à neuf ans, le locataire pouvant se libérer tous les trois ans, sous réserve toutefois de respecter certaines conditions de forme et de délai (préavis de six mois signifié par un huissier). Une clause vous empêchant de résilier le bail au bout de ces trois ans peut être insérée. Cependant, sachant que vos besoins en termes d'espaces peuvent évoluer, vous avez intérêt à la refuser.
À noter que les bailleurs peuvent être conciliants (baisse ou franchise de loyers, participation à des travaux d'aménagement) en échange d'un bail ferme minimum (souvent six ans). D'autres pourront proposer un bail plus long. Attention, au-delà de 12 ans, le bail commercial doit être publié aux services de publicité foncière (paiement de droits) ; le loyer sera alors automatiquement déplafonné à partir de la treizième année, et le bailleur pourra faire fixer le loyer à la valeur locative.
Le loyer
Le loyer, librement fixé par les parties, est en principe réévalué tous les trois ans (révision triennale). En fonction de votre activité, le loyer évolue selon l'indice ICC (commerces, hôtellerie) ou Ilat (services ou bureaux). L'ICC a tendance à progresser plus rapidement que l'Ilat. Si vous y êtes soumis, essayez de négocier un plafond annuel.
Les parties peuvent choisir d'insérer une clause d'indexation (ou clause d'échelle mobile) : le loyer est automatiquement indexé en fonction de la variation de l'indice choisi, selon la périodicité librement déterminée. L'existence d'une clause d'échelle mobile n'exclut pas le jeu de la révision triennale.
D'autres éléments peuvent être négociés : la date de paiement du loyer, le dépôt de garantie et sa date d'encaissement...
Les charges
Contrairement à l'habitation, il n'existe pas de limitation légale aux charges récupérables par le bailleur, qui aura tendance à exiger un bail "net de toutes charges". En pratique, forfaitiser les charges ou obtenir une liste définitive s'avère difficile.
Reste au locataire quelques techniques pour mieux les maîtriser comme, par exemple, prévoir un pourcentage maximum d'augmentation annuelle ou bien limiter les charges à ce qui est strictement nécessaire au bon fonctionnement de l'immeuble.
Sachez que tout locataire a le droit de connaître chaque année le détail de ses charges ainsi que d'en demander la justification pour les cinq dernières années.
Les réparations et travaux
Les travaux et réparations incombant au locataire sont sources de nombreux contentieux, notamment lors de la restitution des lieux. L'article 606 du Code civil prévoit que les gros travaux (c'est-à-dire en lien avec la structure de l'immeuble et sa solidité générale) sont à la charge du bailleur et que le locataire supporte les travaux d'entretien courant.
La négociation porte souvent sur les gros travaux et les réparations nécessaires en raison de la vétusté ou de la force majeure. Le plus sûr est de préciser dans le bail ce qui est exactement à votre charge.
La clause résolutoire
Généralement prévue par le bailleur pour se prémunir du non-respect du bail, la clause résolutoire est souvent assortie de clauses pénales dissuasives (majoration de loyer, conservation du dépôt de garantie, intérêts de retard). Même si le bailleur est souvent hostile à la négociation de ces clauses, il faut distinguer la sanction dissuasive (justifiée) de la clause excessive.
La sous-location
Sauf stipulation contraire du bail ou accord du bailleur, toute sous-location totale ou partielle est interdite. Si cette option est susceptible de vous intéresser, il faut donc la définir dans le contrat. Si, en général, les bailleurs exigent d'approuver toute sous-location préalable, vous pouvez obtenir, par exemple, un accord de principe pour les sociétés de votre groupe.
Auteurs - Me Anne-Laure Fonade et Me Sandy Wirtz
Avocates du cabinet Pinsent Masons
Me Anne-Laure Fonade est l'associée responsable du département Immobilier du cabinet Pinsent Masons.
Elle assiste ses clients dans la négociation de leurs baux commerciaux et toutes opérations immobilières (cession, acquisition, "sale" et "lease back"), tout comme sa collaboratrice, Me Sandy Wirtz, avocate aux barreaux de Paris et de New York.